江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。其中物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第四條政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭機制形成。
第五條省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費、物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
業(yè)主大會成立后,普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。
滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
改變用途用于經(jīng)營的住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第七條價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。
價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
已對應(yīng)物業(yè)服務(wù)標準分類分項分級收費管理的，應(yīng)當依據(jù)本條規(guī)定制定、評估基準價及浮動幅度，并向社會公布。
第八條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內(nèi)，通過公開招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費標準。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔。前期物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當?shù)貎r格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導價標準調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。
第九條物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費用一般由下列因素構(gòu)成：
（一）管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護保養(yǎng)費用；
（三）清潔衛(wèi)生費用；
（四）綠化養(yǎng)護費用；
（五）秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
（九）管理費分攤；
（十）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用；
（十一）法定稅費以及合理利潤。
物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第十一條住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車場車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。
第十二條物業(yè)公共服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算；尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十三條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主應(yīng)當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過一年。
因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時期內(nèi)，其物業(yè)公共服務(wù)費按不低于合同約定標準的百分之七十交納，減免期限和具體標準由各省轄市價格主管部門確定。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第三章 汽車停放收費管理
第十四條汽車停放費和租金實行政府指導價，由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，制定、公布本地區(qū)執(zhí)行的基準價與浮動幅度，并適時調(diào)整。
汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。
租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定汽車能否停放。
汽車停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收?。蛔饨鹩绍囄粚Ｓ腥嘶蚬芾碚吒鶕?jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應(yīng)當區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費和租金。
同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費標準應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應(yīng)當保持合理比價。
第十七條建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限制定。具體收費標準由建設(shè)單位在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內(nèi)與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內(nèi)確定。
人防車位收取的汽車停放費、租金應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業(yè)管理、民防等行政主管部門另行制定。
第十九條對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。
除前款規(guī)定以外，根據(jù)合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車的，在約定時限內(nèi)免交汽車停放費。
第四章 其他服務(wù)收費管理
第二十條特約服務(wù)費，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而收取的費用。
特約服務(wù)費收費標準由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第二十一條代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時，向委托人收取的費用。
代辦服務(wù)費收費標準由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十三條代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)施設(shè)備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分攤辦法應(yīng)當通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
第二十四條新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位應(yīng)當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業(yè)主大會成立后，實行出入證管理的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。
第五章 行為規(guī)范管理
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費標準應(yīng)當質(zhì)價相符。
第二十六條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、計費方式、收費標準以及收費依據(jù)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置分別公示物業(yè)服務(wù)費用、汽車停放費和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向業(yè)主大會報告，接受全體業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理項目分別核算。鼓勵實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制管理。
實行包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，應(yīng)當定期向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。
第二十八條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院起訴。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十九條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當體現(xiàn)自愿委托、服務(wù)有償?shù)幕疽螅坏脧娭品?wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第六章 監(jiān)督管理
第三十條價格主管部門應(yīng)當對政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。
第三十一條價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的；
（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；
（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；
（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（七）未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營設(shè)施收益收支、公共水電費分攤等情況的；
（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第三十二條價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價格主管部門和物業(yè)管理主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。
第七章 附則
第三十三條各地應(yīng)依據(jù)本辦法結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報上一級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十四條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條本辦法由江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責解釋。
第三十六條本辦法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2010年印發(fā)的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（蘇價服〔2010〕12號）同時廢止。